De grootschalige fraude bij PREIM, de vastgoedbeheerder van het Philips Pensioenfonds, bracht een reeks preventie-initiatieven op gang. Waar staat de sector nu?
In het najaar van 2007 werden de directeur en een voormalig directeur van Philips Real Estate Investment Management (PREIM) aangehouden op verdenking van fraude. Het tweetal zou betrokken zijn geweest bij het ondershands en via een beperkt aantal tussenpersonen te duur kopen en te goedkoop verkopen van vastgoed.
Een onderzoekscommissie van Philips vond inmiddels dat een groot aantal transacties tenminste één voorwaarde bevatten die het pensioenfonds financieel zou kunnen benadelen. Ook constateerde de commissie ‘verschillende tekortkomingen’ in het interne controlesysteem op het beheer van de vastgoedbeleggingen.
Philips wil nauwelijks iets kwijt over de uitkomsten van het interne onderzoek, en zwijgt volledig over de omvang van de schade. Externe schattingen lopen op tot 150 miljoen euro. “Zowel de schade als de aansprakelijkheid moeten door de rechter worden vastgesteld,” stelt woordvoerder Eric Drent. “Op basis daarvan zullen we ook het ons ten onrechte ontnomen bedrag terugvorderen.” Het beslag dat Philips heeft gelegd op het onroerend goed van de verdachten, blijft volgens hem dan ook gehandhaafd. De rechtszaak wordt niet vóór het najaar van 2009 verwacht.
De vastgoedmarkt is gevoelig voor fraude. Door het ontbreken van een marktnotering is er minder transparantie, terwijl taxatie evenmin tot exactheid leidt, stelt de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN). Door de omvang van vastgoedtransacties kan ook een geringe afwijking ten opzichte van een ‘zuivere transactie’ behoorlijke gevolgen hebben. Bovendien is de vastgoedmarkt gemakkelijk toegankelijk voor allerlei partijen, ook de minder professionele en integere, zo maakt de lobbyorganisatie duidelijk.
Om het frauderisico te beperken, had de IVBN – haar dertig leden vertegenwoordigen ongeveer 85% van het Nederlandse vastgoedvermogen – al een stelsel van beheersmaatregelen ingesteld. Ze zijn gericht op de meest kritische processen binnen de beleggingssector: de aan- en verkoop, het taxeren en exploiteren van vastgoed.
Een speciale Taskforce Toezicht van de vereniging zette vorig najaar de maatregelen nog eens op een rijtje. Daarin geeft ze ook aan hoe gerelateerde organisaties, waaronder de Algemene Rekenkamer, het frauderisico aanpakken. Met het overzicht wil de IVBN directies, aandeelhouders en toezichthouders van vastgoedondernemingen een handvat geven om hun organisaties tegen het licht te houden.
De fraude bij PREIM is voor de IVBN overigens geen aanleiding geweest om aanvullende beheersmaatregelen op te stellen. “We vinden de huidige maatregelen voldoende, mits ze continu worden getoetst door zowel directie als Raad van Toezicht,” legt directeur Frank van Blokland uit. “Maar er is natuurlijk geen waarborg dat er niets kan gebeuren. Alles hangt tenslotte af van de persoonlijke integriteit van de mensen in een organisatie. Die zijn zowel het begin als het sluitstuk van integriteit.”
De IVBN onderstreept dat geen enkele beheersmaatregel op zich sluitend is, maar dat het geheel bescherming moet bieden tegen fraude. In de praktijk zal dat neerkomen op een combinatie van harde maatregelen, zoals ‘due diligence’ en externe taxaties, alsmede een zachte benadering, zoals het vergroten van het fraudebewustzijn.
Als voortvloeisel uit de vele discussies over integriteit heeft de IVBN echter wel besloten haar Code of Ethics voor de leden aan te passen. Zo moet een lid zich tegenwoordig - ook al bij twijfel - onthouden van ‘vreemde’ onroerend goedtransacties. Verder kunnen leden incidenten, misstanden en vreemde transacties binnen de ledenkring melden. Dat kan onderling gebeuren, maar ook vertrouwelijk worden gedaan bij een IVBN-commissie die de melding kan doorgeven aan het management of de Raad van Commissarissen van het andere lid in kwestie. Dat lid wordt geacht de commissie over de afwikkeling van de melding te informeren. De commissie op haar beurt zal de feedback terugkoppelen naar het IVBN-bestuur.
Er staan overigens geen sancties op het negeren van verdachte transacties. “Het zou echter onprofessioneel zijn om niets te doen en in het uiterste geval is royering mogelijk van een lid dat ernstig in gebreke blijft,” benadrukt Van Blokland.
Verder heeft de IVBN haar model voor de interne gedragscode bij haar leden uitgebreid met een klokkenluidersregeling voor melders van incidenten en misstanden. De lobbyorganisatie raadt haar leden ook aan om een intern incidentenregister in te stellen. Volgens de IVBN-directeur hebben alle leden een interne gedragscode, die vaak nog verder reikt dan het verenigingsmodel.
Ook de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkelingsmaatschappijen (Neprom) heeft afgelopen najaar de gedragscode voor haar leden aangescherpt. De zeventig aangesloten organisaties – ze vertegenwoordigen ruim de helft van de ontwikkelingsmarkt – moeten voortaan in een transactieregister onder meer verantwoorden hoe, met wie en waarom ze zaken hebben gedaan, en hoe de bijbehorende geldstromen lopen, laat directeur Jan Fokkema weten.
Bovendien stelde de Neprom een onafhankelijke gedragscodecommissie in voor meldingen - door zowel leden als anderen - over incidenten. Die commissie heeft ook tot taak om ‘moresprudentie’ te ontwikkelen over dilemma’s en grijze gebieden. Volgens Fokkema vloeide de uitbreiding van de gedragscode met name voort uit de veranderende tijdsgeest die om steeds meer transparantie vraagt.
Overigens benadrukt ook de Neprom dat toezicht op integriteit niet alleen zaligmakend is. “Integriteit speelt zich vooral af in de hoofden van leidinggevenden en werknemers,” zegt voorzitter Peter Noordanus.
Sinds de vastgoedfraude bij Philips naar buiten kwam, hebben ook de pensioenfondskoepels VB en Opf een advies opgesteld over het minimaliseren van de kans op beleggingsfraude en het risico van belangenverstrengeling. Ze komen daarin met specifieke beheersmaatregelen voor direct en indirect vastgoed en private vastgoedfondsen.
“Cruciaal is het om vast te stellen dat zowel maatregelen als regels voor compliance worden nageleefd en dat erover wordt gerapporteerd, bij voorkeur via een SAS70-type II rapport, of een soortgelijk rapport met een accountantsverklaring,” zo onderstrepen VB en Opf. Ze tekenen daarbij aan dat ieder fonds voor zichzelf een inschatting moet maken van de frauderisico’s in verhouding tot de genomen maatregelen.
Een rapport voor het Ministerie van Justitie over onwaarschijnlijk snel stijgende vastgoedprijzen tijdens snel opeenvolgende transacties, was voor de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) aanleiding voor een eigen maatregel tegen vastgoedfraude. Zo betalen notarissen sinds 1 januari 2008 alleen uit aan degene die als partij optreedt bij de akte. “Dat maakt het gemakkelijker om te achterhalen waar het geld heen gaat,” legt een woordvoerder uit. Al eerder had de KNB een checklist voor ABC-transacties opgesteld voor haar leden.
Een parlementaire werkgroep ingesteld door de vaste Tweede Kamercommissie voor Justitie kwam in het najaar van 2008 met een rapport over de verwevenheid tussen de onder- en de bovenwereld. De werkgroep opperde om een landelijke coördinator fraude en integriteit in te stellen, die samenwerking tussen overheidsorganisaties en andere partijen kan afdwingen. Verder stelde ze voor om onderzoek in te stellen naar het verschoningsrecht van advocaten en notarissen, omdat dat kan dienen als dekmantel voor illegale activiteiten.
De werkgroep suggereerde ook om de beëdiging van taxateurs, als cruciale schakel in de vastgoedketen, weer in te voeren en om een tuchtrecht voor de beroepsgroep in te stellen. Voor projectontwikkelaars en makelaars moet er een integriteitstoets komen, vindt de werkgroep. Haar activiteiten verkeren overigens nog in het stadium van rondetafelgesprekken met de betrokken partijen en hebben nog niet tot concrete maatregelen geleid.
Alle neergelegde goede voornemens gaan, naar het oordeel van mr. Dion Bartels van de Vereniging van Vastgoed Participanten (VVP), niet ver genoeg. “Het zijn doorgaans veel mooie woorden maar ik zie nog geen concrete maatregelen, zoals een strafrechtelijke veroordeling of een civielrechtelijke verplichting tot terugbetaling van inkomsten uit fraude,” stelt de advocaat, die zich specialiseert in de bestrijding van vastgoedfraude. Dat dat snel zal gebeuren, verwacht hij evenmin. “Aangenomen mag worden dat de verdachten van de fraude bij PREIM tot bij de Hoge Raad beroep zullen aantekenen en dan ben je zo weer vier tot zes jaar verder.”
De beste remedie om de integriteit binnen de sector te bevorderen is volgens Bartels de instelling van een goede klokkenluidersregeling waarbij de aangever echt uit de wind blijft, in combinatie met een anoniem meldpunt. “In de praktijk krijgen wij ook de meeste informatie aangeleverd door derden,” licht hij toe. Verder zou het justitieel apparaat zich meer moeten richten op het bestrijden van financiële malversaties door meer rechters, officieren van justitie en rechercheurs in te zetten voor fraudebestrijding, meent hij.
Wat de fraudeadvocaat betreft hoeft er geen aanvullende wetgeving te komen. “Dat is voldoende geregeld. En de Authoriteit Financiële Markten is tegenwoordig ook alert genoeg op problemen.” Overigens vindt Bartels wel dat een publieke inschrijving verplicht moet worden, als het gaat om de verkoop van onroerend goed van overheidsinstellingen en semi-publieke organisaties, zoals pensioenfondsen.
